Legalizar una vivienda en Sevilla y otras obras
¿Sabías que hay un gran número de edificaciones ilegales? ¿Sabrías decir si tu vivienda es una de ellas?
Efectivamente son muchas las edificaciones en situación ilegal tanto por omisión de los procedimientos requeridos, como por desconocimiento de los mismos.
¿Cuándo surgen los problemas?
La mayor parte de las veces, cuando el propietario quiere vender, alquilar, heredar, solicitar una hipoteca, realizar un cambio de uso, una ampliación… y un sinfín de actuaciones que exigen justificar la legalidad del inmueble.
¿Cómo se solucionan?
Llevando a cabo los trámites necesarios para la legalización.
En Arkiron Soluciones somos especialistas en Arquitectura Legal. Te ofrecemos un asesoramiento preventivo para que puedas evitar futuros problemas legales o reducir sus consecuencias. Nos encargamos de todos los trámites para legalizar una vivienda en Sevilla y otras obras, construcciones, instalaciones… (legalizamos ampliaciones, buhardillas, terrazas, piscinas, vallados, paelleros, casetas de aperos de labranza…)
Pasos para legalizar una vivienda en Sevilla
EXPEDIENTE DE LEGALIZACIÓN
En primer lugar, hay que contratar a un arquitecto para que elabore el Expediente de Legalización, que es la documentación técnica que el Ayuntamiento solicita al propietario para legalizar una vivienda en Sevilla, acreditando la existencia legal de la edificación y su adecuación a la normativa municipal.
SOLICITUD DE LA LEGALIZACIÓN
La solicitud se realiza presentando en el ayuntamiento el expediente de legalización realizado por el arquitecto.
TRÁMITES PENDIENTES
Una vez que el ayuntamiento concede la legalización, habrá que llevar a cabo el resto de trámites que puedan quedar pendientes en función del punto en el que se tuvo que empezar el proceso de legalización.
Trámites para que una edificación sea plenamente legal
Cualquier edificación, para considerarse legal a todos los efectos, deberá cumplir todos y cada uno de los trámites siguientes:
1. CONTRATO DE DIRECCIÓN DE OBRAS
Para la concesión de la Licencia Municipal de Obras es imprescindible suscribir un contrato de dirección de obras con un arquitecto, un arquitecto técnico y un coordinador de seguridad y salud.
2. SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL DECENAL
Deberá contratarse antes del comienzo de las obras.
3. LICENCIA DE OBRAS Y OTRAS AUTORIZACIONES ADMINISTRATIVAS
Se solicita en el ayuntamiento donde radique la obra presentando justificante de la superficie de la parcela y copia del proyecto y de la tasa por concesión de la licencia. Una vez concedida, hay que realizar el pago del impuesto de construcción y obras.
4. CONTRATO DE EJECUCIÓN DE LAS OBRAS CON UN CONTRATISTA O CONSTRUCTOR. INICIO DE OBRAS
Dirección facultativa, promotor y constructor, deberán firmar el acta de replanteo o comienzo de obras antes del inicio de las mismas.
5. CERTIFICADO FINAL DE OBRA. DOCUMENTACIÓN DE SEGUIMIENTO Y DE OBRA EJECUTADA. ACTA DE RECEPCIÓN DE LA OBRA
Toda esta documentación deberá entregarse a la propiedad. El Certificado final de obra deberá ir firmado por arquitecto y arquitecto técnico y visado por el colegio de arquitectos y el de arquitectos técnicos. El Acta de recepción de la obra, tendrá que estar firmada por los agentes que hayan intervenido en ella.
6. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN Y/O APERTURA
Se solicita en el Ayuntamiento adjuntando el Certificado final de obra. Es necesaria para la solicitud del alta en los servicios de las entidades suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telefonía…
Con la licencia de primera ocupación la vivienda tiene servicios y es legalmente habitable, pero sigue sin ser legal a todos los efectos, por lo que hay que cumplir el resto de trámites para evitar problemas futuros
7. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA
Redactada por notario, adjuntando un certificado descriptivo de la obra firmado por el arquitecto director.
8. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Para vincular la edificación realizada a la parcela donde se emplaza.
9. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS
Declarando el valor de la obra terminada.
10. INSCRIPCIÓN EN EL CATASTRO
Para el alta en el impuesto de bienes inmuebles.
11. DOCUMENTO PÚBLICO NOTARIAL
Para acreditar ante notario la propiedad del inmueble.
Si en una obra en ejecución y plazos la administración detecta algún incumplimiento, el ayuntamiento podrá paralizarla y establecer un plazo para su subsanación. El propietario tendrá que llevar a cabo las actuaciones necesarias para la legalización, antes del vencimiento de los plazos otorgados por la ley.
Cuando la opción es regularizar en lugar de legalizar una vivienda en Sevilla
No son pocas las viviendas que se encuentran en un limbo legal en el que ni cumplen la normativa, ni se puede hacer nada con ellas por haber transcurrido los plazos de prescripción contemplados en la Ley. Para regular esta situación de viviendas, instalaciones y construcciones al margen de la legalidad urbanística en Andalucía, surge el Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO).
La tramitación y resolución del procedimiento por el que se reconoce que una edificación irregular se encuentra en la situación de asimilado a fuera de ordenación corresponde al Ayuntamiento. La obtención del AFO no supone la legalización de la vivienda o edificación, pero permite el registro de la propiedad y la realización de obras para mantener las condiciones de seguridad y salubridad y el acceso a los servicios básicos.
Normativa para legalizar una vivienda en Sevilla
Ley del suelo y rehabilitación urbana
La Ley del Suelo regula los derechos y obligaciones de los propietarios de terrenos en España. Tras la última reforma legislativa en 2015, Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, la actual ley se refunde con la Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, con el nombre de Ley del suelo y rehabilitación urbana.
Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA)
La Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) suple en un sólo texto las leyes de Ordenación Urbanística (LOUA) y de Ordenación del Territorio (LOTA). Nace ante la necesidad de un cambio de modelo en el Urbanismo y la Ordenación del Territorio en busca de la sostenibilidad.
Código de la Vivienda de Andalucía
El Código de la Vivienda de Andalucía es un compendio de la normativa autonómica más importante en materia de vivienda, que sirve de marco de referencia para los distintos operadores a la hora de abordar estudios e informes, realizar actuaciones o tomar decisiones, en materia de vivienda y rehabilitación.
Este Código puede resultar de mucha utilidad para los distintos promotores de viviendas nuevas, adquirentes o arrendatarios de viviendas, usuarios de viviendas, y en general, para todos los actores intervinientes en el proceso de edificación, rehabilitación,
compraventa, arrendamiento o mantenimiento de viviendas y edificios.
¿Quieres saber si se puede hacer el AFO para tu vivienda?
¿Vas a ampliar tu casa?
¿Has comprado un local y necesitas dar de alta sevicios y hacer obra?
¿Quieres vender una vivienda y resulta que no está registrada?
¿No sabes cómo enterarte si tu vivienda tiene Licencia de Primera Ocupación?